عند إصدار قروض الرهن العقاري ، سيُطلب من البنوك شراء بوليصة تأمين للمقترض على نفقتها الخاصة. علاوة على ذلك ، سيتعين عليهم التأمين ليس فقط على العقارات ، ولكن أيضًا على حياة وصحة المُقرض وحتى تكلفة الفحص الطبي. ومع ذلك ، لن تنخفض أسعار الرهون العقارية للمواطنين بشكل خاص ، حيث سيتم تضمين النفقات الجديدة في سعر الفائدة على القرض. لكن الإجراء سيصبح أكثر شفافية - سيكتشف المقترض التكلفة الكاملة للرهن العقاري على الفور ، وليس عند التوقيع على المستندات ، كما يحدث الآن. هذا يعني أنه سيكون قادرًا على مقارنة عروض البنوك المختلفة بشكل كامل.
كشف بنك روسيا النقاب عن مفهوم جديد لتأمين الرهن العقاري ، تم تطويره وفقًا لأمر الرئيس باتخاذ تدابير لخفض تكلفة قروض الرهن العقاري. تعتبر تكاليف التأمين أحد مكونات التكلفة الإجمالية للرهن العقاري وغالبًا ما تزيدها بشكل كبير. في الوقت نفسه ، يضطر المواطنون إلى دفع ليس فقط منتج التأمين نفسه ، ولكن أيضًا عمولة الوكالة للبنك لترويج وبيع بوالص التأمين لشركة تأمين معينة ، والتي يمكن أن تصل إلى 40 ٪.
كيف تعمل
الآن ، وفقًا لقانون الرهون العقارية ، يتعين على المواطنين التأمين على الممتلكات المكتسبة. في أغلب الأحيان ، يتعين عليك أيضًا شراء تأمين ضد الحوادث والأمراض: فهو ليس إلزاميًا بموجب القانون ، ولكن من الناحية العملية ، تخفض البنوك سعر الفائدة عند إصدارها. يدفع المقترض تكاليف التأمين.
يمكن للمقترض شراء بوليصة تأمين فقط من شركة تأمين معتمدة لدى أحد البنوك ، وفي أغلب الأحيان ، عند اختيار شركة من هذه القائمة ، فإنه يسترشد بتوصية من موظف البنك الذي يتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.
هل التغيير في برنامج الدولة للرهون العقارية التفضيلية ينقذ المطورين؟
كما أشار البنك المركزي ، فإن سوق التأمين على الرهن العقاري الروسي شديد التركيز في الوقت الحالي. حوالي 16 شركة تأمين نشطة عليها. في عام 2019 ، جمعوا حوالي 42 مليار روبل بموجب أكثر من 8 ملايين عقد. في الوقت نفسه ، تم إبرام الجزء الأكبر من العقود (أكثر من 80٪) من قبل خمس مؤسسات تأمين فقط.
هذا الوضع هو نتيجة للتركز الحالي لسوق الرهن العقاري: 83٪ من العدد الإجمالي للاتفاقيات القائمة (4.3 مليون) موجودة في محفظة القروض لأكبر خمسة بنوك.
وفقًا لحسابات البنك المركزي ، بلغ معدل قروض الرهن العقاري الصادرة في عام 2019 في المتوسط 9.94٪ ، وبلغت التكلفة الكاملة للقرض (بما في ذلك التأمين) 11.41٪. تبلغ التكلفة الفعلية للتأمين في المتوسط 0.74٪ من مبلغ الرهن العقاري ، أي حوالي 16 ألف روبل في السنة.
في الوقت نفسه ، لا يمكن للمقترض تلقي معلومات على الفور حول التكلفة الكاملة للقرض. يتم الإعلان عنه مباشرة قبل إبرام العقد ، وبعد الموافقة على طلب القرض ، يتم اختيار العقار ودفع تكاليف تجهيز جميع المستندات اللازمة. في مرحلة اختيار البنك للحصول على قرض عقاري ، يمكن للمقترض التركيز فقط على سعر الفائدة على القرض.
من يحتاج إلى تأمين
لا يتغير سعر التأمين إذا انخفض سعر الفائدة ، كما حدث ، على سبيل المثال ، خلال العام الماضي بسبب انخفاض السعر الرئيسي لبنك روسيا. وبالتالي ، فإن حصة تكاليف التأمين في التكلفة الإجمالية لقرض الرهن العقاري تتزايد فقط.
يلاحظ البنك المركزي أن مستوى مدفوعات التأمين على الرهون العقارية منخفض للغاية (في عام 2019 ، بلغت مدفوعات التأمين 3٪ فقط من أقساط التأمين المحصلة على التأمين الإضافي و 15٪ من أقساط التأمين على الحياة والتأمين الصحي) ومعظم الأموال المحصلة من قبل يتم إرسال شركات التأمين (85-97٪) لدفع رسوم الوكالة لترويج وبيع بوالص التأمين (غالبًا ما يكون هو البنك الدائن) ، لتغطية نفقات التشغيل ولربح شركة التأمين.
لقد غيّر COVID-19 تفضيلات مشتري الشقق في المباني الجديدة
إذا رغبت في ذلك ، يمكن للمقترض شراء تأمين خارج البنك ، وتجنب دفع العمولة ، كما يلاحظ نائب رئيس الاتحاد الروسي لشركات التأمين فيكتور دوبروفين. ووفقا له ، فإن تعريفة التأمين الإجباري على العقارات هي في المتوسط 0.1٪ من المبلغ المؤمن عليه ، والذي ، كقاعدة عامة ، يساوي مبلغ الدين على قرض الرهن العقاري. بالنظر إلى أن متوسط حجم هذا القرض 2.5 مليون روبل ، فإن تكلفة التأمين ستكون 2.5 ألف روبل في السنة الأولى. في السنة الثانية والسنوات اللاحقة ستنخفض بما يتناسب مع انخفاض الديون.
تعتمد تعريفة التأمين الطوعي على الحياة بشدة على عمر المقترض وتتراوح من 0.18٪ إلى 0.6٪ ، أي في المتوسط حوالي 7-10 آلاف روبل في السنة الأولى. في بعض البنوك ، لن يؤثر رفض هذا التأمين على فائدة الرهن العقاري بأي شكل من الأشكال ، وفي حالات أخرى يمكن أن يزيد التكلفة بنسبة 0.5-1٪.
وبحسب نفس الشركة "Ipoteka. Tsentr" ، فإن رفض التأمين على الحياة والتأمين على الملكية سيؤدي إلى زيادة حتمية في معدل القرض في المتوسط من 2٪ إلى 7٪.
قال فيكتور دوبروفين إن حجم لجنة الوكالة يختلف اختلافًا كبيرًا ويمكن أن يتراوح من 10 إلى 40٪. هذا أمر منطقي ، لأن مؤسسة الائتمان تتعهد بعمل معين: اختيار شركة تأمين ، لتشكيل منتج تأمين ، استشارات ، تداول المستندات. وأوضح أن العديد من البنوك تتعاون بشكل كامل في مجال التأمين بما في ذلك المشاركة في تسوية الخسائر.
في الوقت نفسه ، فإن البنك هو الأكثر اهتمامًا بتأمين الرهن العقاري ، كما يلاحظ البنك المركزي. عند وقوع حدث مؤمن عليه ، ستذهب الأموال إليه - لسداد ديون المؤمن عليه على الرهن العقاري.
من ناحية أخرى ، يرفض المقترضون التأمين في كل فرصة ، حتى لو رفع البنك سعر الفائدة - في بعض الحالات ، تتجاوز تكلفة التأمين المدخرات على الفائدة. بالإضافة إلى الرهون العقارية ، لا تزال عقود التأمين (للممتلكات والحياة والصحة) نادرة للغاية في روسيا.
"بشكل عام ، فإن مصلحة المقترض هي تقليل مشاكل مثل اختيار شركة التأمين ، والتفاوض مع شركة التأمين حول تكلفة البوليصة ، وصياغة وإبرام اتفاقية التأمين بالإضافة إلى اتفاقية القرض والمشاركة في عملية تسوية مبلغ التأمين عند وقوع حدث مؤمن عليه. نادرًا ما يكون لمقترض الرهن العقاري الفردي موقف تفاوضي قوي بما يكفي للحصول على أفضل شروط الأسعار من شركة التأمين أو المشاركة بفعالية في عملية تسوية الخسارة في حالة وجود خلاف مع شركة التأمين دون مساعدة خارجية. بالنسبة للعديد من المواطنين ، تعتبر هذه الإجراءات تعقيدًا غير ضروري للمرحلة المرهقة بالفعل من الحياة المرتبطة بالحصول على قرض عقاري ثم سداده "، يلاحظ بنك روسيا.
هل يصبح الرهن العقاري أرخص
تتوقع الهيئة التنظيمية أن يؤدي إبرام عقد تأمين من قبل البنك ، وليس من قبل المقترض ، إلى تخفيض سعره. أولاً ، يؤمن البنك مجموعة كاملة من المقترضين في وقت واحد وسيكون قادرًا على التفاوض بشأن تكلفة أقل للسياسات. ثانيًا ، لن تضطر إلى دفع عمولة وكيل للبنوك ، لأن الحاجة إلى الترويج لشركة التأمين هذه أو تلك ستختفي من تلقاء نفسها. وفقًا لحسابات البنك المركزي ، إذا تم تطبيق النهج المقترح ، فإن تكلفة الرهن العقاري في عام 2019 ستكون أقل بنسبة 0.15-0.67 نقطة مئوية.
هل ستدعم القروض العقارية الميسرة سوق العقارات؟
ومع ذلك ، حتى أثناء مناقشة المفهوم الجديد ، أرسل كل من الاتحاد الروسي لشركات التأمين واتحاد البنوك الروسية نداءًا مشتركًا إلى رئيس بنك روسيا إلفيرا نابيولينا ، أكدوا فيه أن "تكلفة هذا التأمين لا يمكن إلا أن أن يتم تعويضه عن طريق زيادة سعر الفائدة على القرض ". وقدر اتحاد البنوك الروسية النمو المحتمل بنسبة 0.5-1 نقطة مئوية.
المقترضين ، للأسف ، لن يستفيدوا من الظروف المتغيرة.سوف تتحمل البنوك التكاليف ، والتي ستعوضها على حساب المقترض ، على سبيل المثال ، من خلال رفع السعر. وقالت أولغا بازوتينا ، المدير العام لشركة Ipoteka. Tsentr ، إن أسعار الفائدة على القروض ، مع الأخذ في الاعتبار نظام التأمين على الرهن العقاري الجديد ، قد ترتفع بنحو 0.3-0.5 نقطة مئوية.
يقول فيكتور دوبروفين إنه لا يزال من الصعب تحديد مقدار نمو هذا المعدل. معدل الرهن العقاري هو قصة تنافسية للغاية ويتم استهدافه باستمرار من قبل الحكومة. على الأرجح ، لن يكون هناك تحويل مباشر للربح المفقود إلى تكلفة الرهن العقاري.
يعتقد اتحاد شركات التأمين لعموم روسيا أنه بدلاً من تحويل التكاليف ، كان ينبغي للدولة أن تشكل معيارًا أدنى لمنتج تأمين وتتحكم في الكشف عن جميع المعلومات للمستهلك. وسيكون هو نفسه قادرًا على اختيار المنتج ومكان الشراء.
بدوره ، فإن البنك المركزي مقتنع بأن "الحفاظ على الممارسة الحالية المتمثلة في دفع المقترضين رسوم وكالة كبيرة لشراء وثائق التأمين من أجل الحفاظ على وتيرة عالية من الاتصالات مع شركات التأمين يبدو غير مناسب".
في ضوء الاتجاه نحو الانخفاض في السعر الرئيسي ، قد لا يرتفع سعر الرهن العقاري ، كما تقول المستشارة المالية المستقلة ناتاليا سميرنوفا.
من المحتمل أن نرى سعر الفائدة الرئيسي 4٪ ولن تتغير الظروف ، ولن يكون هناك ارتفاع كبير في الأسعار. بالإضافة إلى ذلك ، يجب ألا ننسى أنه خلال الوباء ، واجهت البنوك انخفاضًا في القوة الشرائية ، لذلك سيكون من غير المعقول الآن رفع أسعار الفائدة كثيرًا ، وإلا فهناك خطر فقدان العملاء المحتملين.
ماذا سيحصل المقترض
وبالتالي ، بالإضافة إلى التأمين على الممتلكات ، يصبح إلزامياً على المواطنين شراء بوليصة تأمين على الحياة والتأمين الصحي. يحدد المفهوم الحد الأدنى لقائمة المخاطر المؤمن عليها. على سبيل المثال ، في التأمين على الممتلكات ، هو الخسارة أو الضرر نتيجة للحريق ، والانفجار ، والفيضانات ، والكوارث الطبيعية ، والإجراءات غير القانونية لأطراف ثالثة ، والعيوب الهيكلية. في التأمين على الحياة والتأمين الصحي - تخصيص مجموعة العجز الأولى أو الثانية ، وفاة المقترض نتيجة حادث أو مرض.
قبل إبرام العقد ، يمكن لشركة التأمين إرسال المواطن لفحص طبي - على نفقة البنك ، إذا تم إبرام العقد لاحقًا.
من ناحية ، هذا أمر جيد ، لأنه في حالة وجود مشاكل صحية ، سيغطي التأمين مدفوعات الرهن العقاري ، وفي حالة الوفاة ، لن تكون الأسرة مهددة بالإخلاء.
"لن يتمكن المقترضون من رفض التأمين من أجل توفير المال ، ونتيجة لذلك لن يجدوا أنفسهم في موقف لا يوجد فيه شيء لدفع الرهن العقاري وقد تفقد الأسرة شقة إذا لم يتعافى الوضع (لا يتم توفير إجازات الرهن العقاري لفترة طويلة). واتضح أن المقترض محمي بالتأكيد من المخاطر ، "تقول ناتاليا سميرنوفا.
من ناحية أخرى ، لن تتمكن من رفض التأمين وسيتعين عليك سداده ، مخيطًا في جسم القرض ، لسنوات عديدة حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل. صحيح ، سيتم توزيع تكلفة التأمين ، وبالتالي لن يتم ملاحظتها. الآن يتم دفعها مرة واحدة في السنة ، بالإضافة إلى مدفوعات الرهن العقاري ، وعادة ما تكون هذه النفقات حساسة للميزانية.
الآن ، مع السداد المبكر للقرض ، يمكن إعادة جزء من التأمين مطروحًا منه العدد المتبقي من الأشهر وعمولات التأمين. أو لا يجوز لك إعادته ، فستكون الوثيقة سارية حتى نهاية العام المدفوع. الآن ، نظرًا لأنه سيتم توزيع تكلفة التأمين بشكل مشابه للفائدة على الرهن العقاري ، فسوف تنتهي تلقائيًا مع آخر دفعة مبكرة.
نظرًا لأنه سيتم تضمين سعر التأمين على الفور في أسعار الفائدة على القرض ، فسيصبح من السهل على المواطنين مقارنة التكلفة الكاملة للرهن العقاري في البنوك المختلفة. وربما تكون هذه هي الميزة الحقيقية الوحيدة من الإصلاح.
